Walka z pato(?)deweloperami nie na żarty

Od kwietnia obowiązuje nowe Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Przepisy weszły w życie w dniu 1 kwietnia 2024 r. – dniu mającym skłaniać do żartów i uśmiechu, jednak w tym roku akurat dla deweloperów była to raczej okazja do kwaśnej miny.

Po pewnych uproszczeniach proceduralnych mających miejsce w ostatnich latach, wiatr znowu z woli ustawodawcy zawieje w oczy tym przedsiębiorcom. Nie będzie to może huragan zagrażający inwestycjom, jednak zmiany są na tyle rozległe, że trochę „pohuśta” w podróży do dowiezienia budowy do końca w zgodzie z nowymi wymogami.

Zmiany dla inwestycji mieszkalnych wielorodzinnych:

(i nie tylko)

• jeśli budynek ma ponad 4 kondygnacje nadziemne,  trzeba zachować odległość min. 5 metrów od granicy działki,
• z kolei odległość pomiędzy granicą działki a balkonami w tego typu 4 kondygnacyjnych budynkach nie będzie mogła być mniejsza niż 3 metry,
• sąsiadujące ze sobą balkony na tej samej płycie balkonowej będą musiały posiadać przegrody o wymiarach i przepuszczalności określonych przepisami,
• szereg zmian w ramach wymogu zapewnienia placu zabaw na nowej inwestycji obejmującej więcej niż 20 mieszkań – m.in. obowiązek zapewnienia ogrodzenia placu zabaw, odpowiednich wymogów bezpieczeństwa, czy określonego nasłonecznienia, wprowadzenie minimalnej powierzchni takiego placu i odległości od innych obiektów, obowiązek spełniania norm PN-EN 1176 oraz PN-EN 1177.
  Od obowiązku uwzględnienia placu zabaw w projekcie będzie można odstąpić tylko w ściśle określonych przepisami przypadkach, m.in. w przypadku, gdy ogólnodostępny plac zabaw znajdzie się w odległości 750 metrów od granicy działki inwestycyjnej.
• lokal użytkowy nie będzie mógł mieć mniej niż 25 m² powierzchni użytkowej – chyba, że będzie się znajdował na parterze lub 1 piętrze i miał bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku,
• w pobliżu wejścia do budynku (względnie na kondygnacji podziemnej pod warunkiem zapewnienia dostępu do niej windy) należy przewidzieć pomieszczenie gospodarcze (ew. budynek gospodarczy, altanę lub wiatę) przeznaczone do przechowywania rowerów i wózków dziecięcych, o powierzchni minimum 15 m²,
• w imię idei dbania o środowisko – co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń planu miejscowego. Zbliżone wymogi obowiązują dla działek przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m²,
• jako eliminacja krytykowanej praktyki deweloperów – ograniczenie liczby stanowisk dla pojazdów, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, które będą mogły być zbliżone do okien budynków.
• Od 1 kwietnia do okien budynków będzie mogło być zbliżonych maksymalnie 6% ogólnej liczby miejsc postojowych dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, ale nie mniej niż 1.

Ciekawostka: W budynku gastronomii, handlu lub usług o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m², a także stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 100 m², wydzielać trzeba będzie pomieszczenie dostosowane i przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci.

Wyjątki:

Powyższe wymogi nie obejmą inwestycji, dla których najpóźniej 31 marca 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę (lub decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego) lub choćby został złożony wniosek o wydanie takiej decyzji.

Stąd za nami okres gorączkowego rozpoczynania nowych inwestycji, tak aby załapać się jeszcze na dawny stan prawny.

Niezależnie od konkretnego przypadku danej budowy – należy oczekiwać, że przepisy przyczynią się (obok innych prawnych i pozaprawnych aspektów) do wspinaczki cen mieszkań w rejony o parametrach co najmniej alpejskich, jeśli nie himalajskich. A na Marsie jest jeszcze niejaki Olympus Mons. Nie widać na horyzoncie, by coś mogło stanąć na przeszkodzie, aby w niedalekiej przyszłości porównywać wysokość cen mieszkań właśnie do niego.